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房价要降632亿大甩卖意味着楼市大终结

2019/11/09 来源:丹东汽车网

导读

这两天,老王(王健林)借钱给老孙(孙宏斌)收购自己的资产的消息,刷屏了。这确实有点稀罕,其中内情外人难足为道。不过,更重要的的一点,也许

这两天,老王(王健林)借钱给老孙(孙宏斌)收购自己的资产的消息,刷屏了。

这确实有点稀罕,其中内情外人难足为道。不过,更重要的的一点,也许是另外一面:那就是它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

需要降降降杠杆

根据媒体的报道,孙宏斌的融创中国,收购王健林的万达文旅的钱,631.7亿当中,有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

万达将因此拿掉一笔很大的负担,也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600多亿的资产,但是,考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,万达如果不卖的话,意味着未来必须借更多的钱,才能开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,到这次万达在地产市场压低杠杆,恐怕不难看出,大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

房价要降632亿大甩卖意味着楼市大终结

高处不胜寒

其实,对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。

因为这是自己砸自己的场子。

为什么这么说呢,且听慢慢到来。

国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。

高杠杆意味着高融资,80%的负债率,也就意味着,100亿的资产,其中80亿是借来的。

若是1万亿的资产,那么其中8000亿可能是借来的。

最怕地价不涨反跌,倒过来重演

那么,这些房地产企业,是怎么借来这么多钱呢?

奥妙是拿地。

拿到土地了,一旦土地价格上涨,等于公司的资产增值了,公司的可抵押资产也就多了,于是又拿此前拍到手的土地,去银行做更大的抵押,再拿地,土地价格再涨,于是,各路房地产企业的资产继续上涨。这就构成了一个正循环,贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨,资产再增值,就这样一路下来,我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

知道这一点之后,我们就不难知道,这些房地产巨头们,最怕的事情是什么了。

那就是地价停止上涨!或者下跌!

因为土地价格一旦停止上涨,甚至下跌,那么公司的资产就会停止增值,利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了,那将是资产的双重损耗,而债务却是硬的,一个针眼都抹不掉。

如果地价下跌成立,那么,房地产巨头们,就要把当初做大的那个过程,倒过来重演一遍。

基本路线就是:土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。

若没有外来干预的话,高杠杆的房地产企业,最终难免会资不抵债,破产了。

首富很容易就变成了首负!

真的是给韭菜们解套吗?

所以,土地价格上涨,是全体房地产企业的共同利益所在。

也是因此,我们总是能够看到,只要监管层稍微放松点,那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么?

这就是房地产企业的龙头打法:用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王,小小代价锁定的收获则是,手头千亿、万亿的土地增值更多,就可以融到更多的钱,贷到更多的款。

所以,万达这次卸掉部分杠杆,绝非寻常。以它的巨大体量,其负面影响将是很大的。

而融创中国来接盘,虽然有加杠杆的意思,但从老王借钱给老孙的角度来看,则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

这种情形,或许并不秒。

做股票的朋友们知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。

一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

前两天,有篇文章,说现在居民净存款只有26万亿了,因此不够炒房了。其实,这个说法完全是错误的,房价上涨不会导致居民储蓄的减少,只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿,分散在更多的居民的手里,现在,它不过转移了主人而已,集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

所以,当前这26万亿的居民存款,它们中的不少,或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家,是不会轻易再回到房地产市场的。

即将迎来生平第一遭

因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

一个事实是,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米,与32平米。这个人均面积,已经非常可观了。

另外一个事则是,7月4日,上海发布了两宗土地出让的公告,分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地,要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子,只能用于出租,而不得出售。在上海这样一个高房价的城市,大家的常识,感觉政府应该增加商品房土地供应,实际却。。。。因此,这个自持政策是值得反复品味的。

不难推论,这个政策的一个客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

当然,这些都算是国内的小气候。

而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。

需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

一叶落后,是天下叶落。

刚刚过去的这起孙王房地产的收购,虽然带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

当然,真正的趋势是无声的,并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色,只有这样的趋势,才会盛大而不可逆转!

而我们的房市起落,所导致的财富乾坤大挪移,对绝大部分国人来说,都将是生平第一遭。

炒房客抛售、1个月没卖出一套...

2017年已过半,楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下,去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。

惨案迭升

这个城市部分房价遭腰斩

2016年,合肥房价突然暴涨,以40%的涨幅,位居2016年全球房价涨幅第一。

2016年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%——20%,一些小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

北京周边楼盘打七折 1个月没卖出一套...

据央视财经报道,今年3月以来,楼市调控政策不断升级,环京区域成为调控的重中之重。据链家地产河北省三河市东区负责人介绍,燕郊网签量六月份较为三月份总体降幅高达80%。

伴随着成交量大跌,成交价格也不断下挫。以某小区90平米的两居室为例,3月份时平均成交价可达每平米29000元,到了6月初,就只有21000元,降幅接近30%。成交记录显示:该楼盘最新成交是在6月7日,此后一个月时间,这个燕郊规模最大,总套数超28000套的楼盘,一套房子都没有成交。

北京学区房暴跌百万

近日,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。

由于教育部门等部门的加入,今年多校划片的参与学校和比例增加,即是说,一套1000万元的“学区房”,除了要承担八九百万元的首付款外,还有可能进不了中意的学校。传统“学区房”买家开始陷入观望。

机构看市

货币供给再创新低 楼市丧钟敲响

昨天,央行公布了6月份的金融数据,再次震惊了大家,6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,创新低,比5月份的9.6%还低了0.2%;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,也是进一步下降。

M2下降到个位数,绝对是宏观金融收紧的一个重要标志,历史十几年M2从没有这么低过,说明我们现在的货币创造能力严重下降,不单单是央行的问题,而是跟经济活动也有很大关系。我们已经不能通过信用创造太多的货币出来了。

有人说看绝对数字,货币供给还是增加了3万亿。基数大了所以才会增长慢了,这根本就没什么关系,因为货币创造是按照乘数进行的。只要有信用在,货币转动的快速,那么就会是按照百分比的增加。

而任何一个国家的货币供应也都是按照百分比计算的,没有人会按照绝对增加值来计算。反过来说货币如果收缩,那么就意味着缩减资产负债表或者经济陷入绝对的通货紧缩。

房价要降632亿大甩卖意味着楼市大终结

我们经常把M2和房价的走势拿给大家,M2其实基数早就大了,在2008年的时候,就有巨大的基数了,但还是遵循这个规律,只要M2涨,房价就迎来暴涨,M2跌资产价格都会跌。房价也不例外。

所以这次M2跌出了新低,对于房价来说。意味着一场毁灭性的打击即将到来。钱就是拖着房价这艘大船往前行驶的水,船的膨胀速度比水快,很快会出现的情况就是搁浅触礁。

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